תוספת חדר על הגג
זכויות בנייה לדירות עליונות, כמו גם לבתים פרטיים, יש לרוב זכויות בנייה להרחבת הדירה באמצעות תוספת של חדר על גג שטוח או לחליפין- בנייה בחלל
01
היתרי בנייה
איך מוציאים היתר בנייה?
היתר בנייה הוא רישיון לבנייה אשר ניתן על ידי רשות הרישוי או על ידי וועדה מקומית לתכנון ולבנייה בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות אשר נקבעו בתכנית של האתר המיועד.
זהו מסמך פורמלי הכולל את תוכניות המבנה, מפת המדידה, אישור מטעם הרשויות והגופים המוסמכים ואת כל הפרטים של האחראים לבנייה, לתכנון ולפיקוח על תהליך הבנייה. משך הזמן הנדרש להוצאת היתר בנייה תלוי בגורמים רבים וגם בכם. חשוב להבין שזהו תהליך בירוקרטי התלוי באופן ישיר בהתנהלות הוועדה. ברוב המקרים, משך הזמן לתהליך מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד קבלתו הוא בין תשעה חודשים לשנה.
כיום, כל פעולה הכוללת הריסה, חפירה ובנייה במקרקעין, כגון: פיצול דירה, סגירת מרפסת, הרחבת דירה, בנייה ברכוש משותף, שינוי בחזית הבניין וכו׳ מחייבת היתר בנייה. כמו כן גם שינוי בייעוד המקרקעין, לדוגמא: דירת מגורים המוסבת למשרד- דורשת הוצאת היתר. יחד עם זאת, בחוק הוגדרו מגוון עבודות אשר פטורות מהיתר, כגון: הצבת אנטנות/צלחות, פרגולות וסוככים, מתקני חנייה לאופניים וכו׳.
בחודש ספטמבר 2016 הושקה לראשונה בישראל מערכת רישוי זמין מקוונת במטרה לקצר זמנים, ליעל הליכים וליצור מצב של "הסדרת הליכי קבלת היתרי בנייה". במבחן המציאות, הורדת הגורם האנושי והחלפתו במערכת אוטומטית הורידה את כל הגמישות עבור עורכי הבקשות כך, שלצערי,משך הזמן לקבלת היתר בנייה בישראל לא רק שלא התקצר אלא אף התארך.
תהליך הוצאת היתר בנייה
הוצאת תיק מידע להיתר
כל הליך רישוי מתחיל בתיק מידע להיתר. בתיק המידע מסכמת ומוסרת רשות הרישוי המקומית את כל הזכויות והחובות הנתונות לנכס המסוים, כולל סט מוצגים ומסמכים הכרחיים לכל שלב בתהליך הרישוי (הפקדת הבקשה, שלב בקרת התוכן, שלב תחילת הבנייה ותעודת הגמר). פתיחת בקשה למידע דורשת איסוף של מספר מסמכים- מסמכי בעלות, מפת מדידה, תצלומי מגרש וכיו"ב מידע על הנכס והעבודות המתוכננות בו. את הבקשה מעלה למערכת עורך הבקשה להיתר, לכן חשוב לערב עורך בקשה (לרוב זה האדריכל שלכם) למן הרגע הראשון. הבקשה והמסמכים עוברים לבדיקת תנאים מוקדמים. הבדיקה עורכת 10 ימי עבודה ובמידה וכל המסמכים נמצאים ותקינים, עוברת הבקשה לשלב מענה למידע. תיק המידע יימסר בתוך 30 ימי עבודה. מבחינת זמנים, יש לציין שמדובר בשיפור שנכנס לתוקפו בספטמבר 2018, שכן עד אז נמשך שלב זה כ – 45 ימי עבודה.
הגשת בקשה להיתר בנייה - פתיחת בקשה
לאחר שקיבלנו את תיק המידע ניתן לפתוח בקשה להיתר. פתיחת הבקשה נעשית קודם כל ברשות המקומית, ואחר כך במערכת הרישוי הזמין. ברשות המקומית מתקבלת מספר בקשה ומחושב פיקדון לתשלום. לאחר שיש מספר ופיקדון משולם- עורך הבקשה מעלה למערכת הרישוי הזמין את כל החומרים שצוינו בתיק המידע, כולל כמובן התכנית הראשית (מה שפעם נקרא "גרמושקה"). החומרים עוברים בקרת תנאים מוקדמים כדי לוודא שכל המוצגים נמצאים ותקינים (10 ימי עבודה), ואז עוברים לבדיקה מרחבית.
היום יותר ויותר אישורים נדרשים לשלב הפקדת הבקשה, והשגתם יכולה לארוך שבועות ואף חודשים (כמו למשל פטור ממ"ד מפיקוד העורף או החתמת כל בעלי העניין לנכס).
בדיקה מרחבית בהיתר בנייה
חומרי הבקשה שהעלינו מתחילים לעבור בין המחלקות השונות וכל אחת מעירה את הערותיה. מחלקת נכסים, מחלקת סביבה (פני העיר), מחלקת תנועה וכו' וכמובן מכון הרישוי, כולם מצרפים את התייחסותם לתיק אשר מנוהל ע"י אדם אחד שאחראי לו בתוך מכון הרישוי. עורך הבקשה עומד בקשר מול אותו מהנדס, והוא מתקן ככל הניתן את תוכן הבקשה בהתאם להערות. בסוף התהליך הבקשה משובצת לדיון בועדה וחלון ההזדמנויות לתיקונים נסגר. המצב האידאלי הוא שמכון הרישוי והמחלקות השונות ממליצים לאשר את הבקשה, אך לפעמים מבקש הבקשה ו/או העורך לא רוצים או לא יכולים להכניס את השינויים המבוקשים, והבקשה עולה לדיון עם המלצה לדחות את הבקשה. ועדת התכנון והבנייה דנה בבקשה ומפרסמת את החלטתה.
רשות הרישוי מתחייבת לפרסם החלטה בתוך 45 ימי עבודה מקליטת הבקשה במידה ולא מבוקשות הקלות. החלטת הועדה היא כמו פסיקת בית משפט, במובן שיש לה תוקף סטטוטורי, כמו פסק דין- לאשר או לדחות. במקרה של דחייה ניתן לערער על ההחלטה, או להגיש את הבקשה מחדש. במקרה של אישור- הבקשה עוברת לשלב בקרת תוכן ע"י מכון לבקרת תוכן.
בקרת תוכן ומילוי תנאים להיתר
החל מתחילת 2019 נכנס לתוקף שלב נוסף – בקרת התוכן הכולל בדיקה נוספת וחיצונית של כל אישורי התוכן העולים מהחלטת הוועדה, מה שפעם נקרא מילוי תנאים להיתר. בשלב זה על עורך הבקשה להמציא מגוון של אישורים נוספים המערבים לפעמים גם יועצים חיצוניים, כמו הגשה סניטרית, תכנית כיבוי אש, חישובי יציבות, אישור פיקוד העורף ועוד.
שלב הסיכום (נמשך כ – 15 ימי עבודה)
זהו השלב האחרון הכולל סיכום ומעבר על תיק הבקשה, הוצאת אגרות והיטלים והפקת היתר.
לוחות הזמנים שהוצגו לעיל מתייחסים להליך רישוי רגיל. במקרה של בקשת היתר לשימוש חורג או בקשה עם הקלות, צפוי התהליך להתארך עד כ – 165 ימי עבודה. כמו כן, יש להוסיף את תקופת הזמן הנדרשת לגורמים החיצוניים המעורבים בבקשה להמציא את האישורים הנדרשים או להגיב להערות לאורך התהליך.
בדומה למשך הזמן של תהליך הוצאת היתר בנייה שאינו אחיד ואינו קבוע כך גם סכום עלויות התהליך, וזאת מאחר שכל גורם המעורב בתהליך (קונסטרוקטור, יועץ אינסטלציה וכו׳) עלול לגבות מכם סכום שונה עבור שירותיו. ניתן לומר שברוב המקרים מדובר בהוצאה חד פעמית של כמה אלפי שקלים.
מינוי אחראי לביצוע השלד ואחראי לביקורת על הביצוע
שתי פונקציות נוספות המוגדרות בהיתר הבנייה הן האחראי לביצוע השלד ואחראי לביקורת על הביצוע. עבודות ביקורת אלה הן חלק מפיקוח עליון שמטרתו לספק מערכת ביקורת כפולה על עבודות הבנייה. את הפונקציות האלה ממנים קבלן השלד ומבקש הבקשה. מאחר ובמקרים רבים קבלן השלד טרם נבחר בזמן הוצאת ההיתר, ואילו מינוי האחראי לביקורת נדרש כבר בשלב זה, ניתן לבקש ממהנדס ההיתר לחתום בתור אחראי לביקורת. יש מהנדסים שיבקשו תוספת תשלום ויש מהנדסים שיבקשו הצהרה מהמבקש שהאחריות תעבור לגורם אחר עם מינוי הקבלן המבצע. צריך לזכור שאחראי על הביקורת הוא תפקיד חשוב שכולל הגעה לשטח מספר רב של פעמים, מילוי דוחות וכן גם אחריות משפטית, לכן יש צדק בדרישה לתוספת תשלום עבור התפקיד הנוסף.
אחרי היתר הבנייה - טופס 4 ותעודת גמר
אחרי שהוצאנו היתר בנייה, ואחרי שביצענו בפועל את העבודות המתוארות בהיתר (אם זה היתר בדיעבד – כמובן שאין עבודות בפועל), נותרו עוד שני שלבים- טופס 4 ותעודת גמר. טופס 4 הוא טופס שמבקש את חיבור הנכס לתשתיות קבועות. על הטופס צריכים לחתום בעל ההיתר והאחראי לביקורת על הביצוע. התהליך לא נסובך ולא ארוך, וכולל ביקור של מחלקת פיקוח בשטח. במידה והכל אכן תקין ובוצע לפי ההיתר- יתקבל אישור מהנדס הועדה לחיבור קבוע לתשתיות מים טלפון וחשמל.
תוך שנה מקבלת אישור לחיבור לתשתיות, יגיש בעל ההיתר בקשה לתעודת גמר. שוב יתקיים ביקור של פיקוח כדי לוודא שכל העבודות אכן הושלמו והבנייה תואמת למפורט בהיתר. שוב- במידה והכל כשורה, ינפיק מהנדס הועדה תעודת גמר חתומה.
היתר לתוספת מעלית
תוספת מעלית לבניין קיים מוגדרת בחוק כהליך מקוצר. הליך מקוצר דורש פחות זמן מהיתר בהליך מלא, אבל מתחיל גם הוא בתיק מידע. בתיק המידע ניתן
היתר לתוספת בריכה
כל נכס יכול להוסיף בריכת שחייה בנויה אלא אם כן מפורט אחרת בתכניות התקפות במגרש/תת-חלקה, או שהדבר לא אפשרי מבחינה מרחבית (קווי בניין לבריכה) או