היתר בנייה למרפסת

אם החלטתם לצאת מהמרחב הדירתי הסגור ולהוסיף מרפסת שמש, חשוב שתפנו דבר ראשון לאדריכל על מנת שיבדוק עבורכם את זכויות הבנייה, יציע לכם את כל החלופות העומדות בפניכם, וילווה אתכם בצורה מקצועית לאורך התהליך כולו.

איך תוסיפו מרפסת לדירה שלכם?

הערכה רווחת כיום היא כי הוספת מרפסת שמש לדירה קיימת מעלה את ערך הדירה ב- 10 עד 15 אחוזים, ומשדרגת את איכות החיים של בעלי הבית באופן מידי ומשמעותי. בפועל, זוהי הגדלה של דירת המגורים באמצעות תוספת שטח חוץ פרטי. דבר ראשון- יש לבדוק שזכויות הבנייה הקיימות מאפשרות הוספת מרפסת. אדריכל מתמחה בבירור זכויות בנייה והוא יוכל להכין לכם דוח זכויות בנייה המתייחס לנושא המרפסות. דבר נוסף וחשוב לא פחות הוא שיתוף הפעולה של השכנים. מבחינה חוקית נדרש אישור של לפחות 75% מדיירי הבניין כדי להתחיל בתהליך, אך אותם 25% של דיירים סרבנים יכולים למרר את חייהם של האחרים. במקרים אידיאליים של הסכמה בין כלל הדיירים, אפשר להוציא היתר בנייה תוך מספר חודשים. אם אין הסכמה, התהליך מורכב יותר ועלול להיגרר שנים רבות, אם זה על חתימה על תכנית הבקשה להיתר, בחירת קבלן או העברת תשלומים. פרוייקט הוספת מרפסת הוא מורכב ולמי שמעוניין להערים קשיים יש שלל הזדמנויות. יתרון נוסף של אדריכל הוא היכולת למצוא פתרונות קונקרטיים ולגשר על פני פערים לא מציאותיים. תוספת מצויינת לצוות פרוייקט הוספת מרפסות הוא מפקח בנייה, ועל זה בהמשך.

מה גודל המרפסת שתוכלו לבנות?

רוב הרשויות העירוניות מאשרות תוספת של מרפסת עד גודל של 10 אחוז משטח הדירה ועד 14 מ"ר סה״כ. כדאי לדעת, אם יש לכם אחוזי בנייה לא מנוצלים, העירייה עשויה ללכת לקראתכם ולאשר תוספת בנייה של כמה מטרים רבועים.

כמה עולה היתר בנייה למרפסת?

הערכה רווחת היא שעלות בנייה (כולל תשלום היתרים, יועצים ומע"מ) היא כ-6,000 ₪ לכל מ"ר של מרפסת, כך שבניית מרפסת בשטח של 12 מ"ר תעלה לכם כ-72 אלף ₪.

מהם המיסים הנדרשים?

בסוף תהליך הבקשה להיתר, לפני קבלת ההיתר- תקבלו חישוב אגרות והיטלים מהעירייה, ויתכן וגם מס השבחה. אגרות והיטלים הינם מס קבוע הנגבה מהעירייה עבור כל מ"ר של בנייה (כל סוג שטח מחושב אחרת- אם זה עיקרי, שרות, מרתף וכו'). מס השבחה הוא בעצם מס על עליית הערך המוערכת של הנכס שלכם בעקבות תכניות שמקדמת העירייה. חשוב לזכור שמאחר ומדובר בהערכה- ניתן לערער על גובה המס המבוקש. אבל בכל מקרה- עדיף קודם לשלם ואז לערער, מפני שהעירייה מחזירה במקרה של תיקון לטובתכם, ולא כדאי לעכב בשל כך את הבנייה. מבחינת תשלום ארנונה – על מרפסת של עד 14 מ"ר לא נדרש תשלום ארנונה על פי חוק. במקרה ונדרשתם לשלם על מרפסת קטנה שלא כחוק- דעו את זכויותיכם ופעלו בהתאם.

שלב התכנון

לאחר שהתארגנתם כבעלי הדירות בבניין והגעתם להסכמה עקרונית בדבר הנכונות לבנות והיכולת לעמוד בהוצאה, השלב הראשון לעבר ביצוע הוא בחירת אדריכל. למה אדריכל? קודם כל בשביל למצוא מיקום מיטבי עבור המרפסת. כל בנייה טובה מתחילה בתכנון טוב, ורק אדריכל יוכל להביא בחשבון את כל הגורמים ולשקול את כל החלופות בתכנית מסודרת על מנת להגיע להסכמה בדבר המיקום המיטבי. בתיאום עם מהנדס בניין (קונסטרוקטור), האדריכל ימצא את המיקום הכנון ואת שיטת הבנייה המתאימה לתוספת מרפסת לבניין. יש מרפסות תלויות ויש מרפסות על עמודים. יש בנייה קלה ויש בנייה "רגילה" בבטון. כל בניין והיכולות שלו לעמוד בעומס של תוספת מרפסת, ורק מהנדס יכול לקבוע איך לעגן ולבסס תוספת בנייה. לאחר שמיקום המרפסות ושיטת הבנייה נקבעו, ניתן לערוך תכנית בקשה להיתר ולפתוח בקשה.

שלב ההיתר

כמו כל תוספת בנייה, גם תוספת מרפסת דורשת היתר. יש שני סוגים של היתרים בהליך מלא- ללא הקלות ועם הקלות. ייתכן ועבור תוספת המרפסות שלכם נחוצות הקלות, ובמקרה כזה תהליך הבקשה מתארך בכשלושה חודשים, וגם נחשף להתנגדויות שכנים. רוב הטענות בדבר פגיעה בפרטיות והתקרבות לבניין השכן נדחות על הסף, אבל העיכוב לתהליך הוצאת ההיתר נעשה. כך או כך- לאחר החלטת הועדה לאשר את הבקשה להיתר- ניתן להתחיל בהוצאת תכניות עבודה. סט מלא של תכניות עבודה אדריכליות והנדסיות דרוש על מנת לצאת למכרז קבלנים מסודר. כל הצעת מחיר אשר אינה מתבססת על סט תכניות עבודה אינה שווה את הנייר שהיא כתובה עליו. לאחר שתקבלו מספר הצעות מחיר (לפחות שלוש), תוכלו להשוות ולבחור את הקבלן הראוי על פי שיקולי אמינות, נסיון, מחיר והמלצות. המטרה היא שברגע שמתקבל ההיתר- יש לנו ביד סט תכניות עבודה וקבלן ביצוע. כמו כן בפרק הזמן בין החלטת הועדה וקבלת ההיתר ניתן לבחור סוגי גמר לריצוף ולבנייה, מעקה, תאורה וכו'. לכל סעיף מוציאים רשימת כמויות ולפיה מקבלים הצעות מחיר. אם יש לכם מפקח בנייה- הוא יעזור לכם לבנות תקציב מסודר שישמור אותכם בתוך תחום ההוצאה שהקצבתם לפרוייקט.

שלב הבנייה

בניית מרפסת בודדת אורכת כשבוע, תלוי בשיטת הבנייה. שתי שיטות בנייה מקובלות כיום בארץ:

מרפסת מפלדה

מתבססת על קונסטרוקציית פלדה מוכנה אשר לרוב מעוגנת לעמודי בטון מזוין של הבניין ומורכבת בפרק זמן קצר ביותר. זו שיטה מהירה ומתקדמת המאפשרת בנייה של מספר מרפסות ביום, אך יש להקפיד על אופן הביצוע שלה ובמיוחד על צורת העיגון. המרפסת בעלת משקל קל יחסית (כ-1 טון לקונסטרוקציה של 12 מ"ר) והליך ההתקנה כמעט ואינו מטריד את שגרת החיים של דיירי הבניין.

מרפסת מבטון

השיטה המוכרת והזולה יותר. מתבססת על חפירת עמודי בטון ויציקה לאורך הבניין. הבנייה מלכלכת, נמשכת כשבוע ועלולה לגרום לנזקים סביבתיים כמו פגיעה בגינת הבניין בשל הפיגומים הנדרשים. המרפסת בעלת משקל כבד (שוקלת 7-8 טון) וכמעט תמיד דורשת עמודים תומכים.

בשתי השיטות נדרש תכנון הנדסי מדויק שיש להיצמד אליו ללא עיגולי פינות. מהנדס טוב וקבלן אמין יבנו לכם מרפסת חזקה ויציבה, לפי כל כללי ותקנות התכנון והבנייה. קבלן טוב גם ישמור על נקיון הסביבה במהלך העבודה ובטיחות הדיירים.

מפקח בנייה להוספת מרפסת

מפקח בנייה הוא נציג הדיירים המומחה בכל תחומי הבנייה. הוא שומר על האינטרס הנקי של הדיירים, ומשמש העיניים והאזניים של הדיירים כמו גם של האדריכל- בשטח. מפקח בנייה יכול לסייע לכם מהרגע הראשון, באיסוף חתימות השכנים על הטפסים השונים. הוא יעזור לכם לבנות תקציב לכל שלב- תקציב הערכה גסה בתחילת התכנון, ותקציב מדויק יותר בשלב תכניות העבודה לפני היציאה לביצוע. הוא מבצע בקרת איכות על הקבלן. הוא מחליק בעיות ושומר מפני עיגולי פינות. בסופו של דבר מפקח בנייה גם יחסוך לכם זמן וכסף וגם יעלה את רמת המוצר המוגמר. אנחנו ממליצים על עבודה עם מקפח בנייה ונשמח להמליץ לכם על מפקח טוב ובעל נסיון.

אם אתם מעוניינים בתוספת מרפסת לבניין המגורים שלכם- צרו איתנו קשר עוד היום. אנחנו נערוך לכם בדיקת זכויות והיתכנות ונציג את הדוח לועד הבית/כנס בעלי דירות. זו השיטה הטובה ביותר לקידום פרוייקט הוספה של מרפסות.

 

היתר לתוספת בריכה ?

היתר לתוספת בריכה

כל נכס יכול להוסיף בריכת שחייה בנויה אלא אם כן מפורט אחרת בתכניות התקפות במגרש/תת-חלקה, או שהדבר לא אפשרי מבחינה מרחבית (קווי בניין לבריכה) או

קרא עוד »

היתר לתוספת מעלית

תוספת מעלית לבניין קיים מוגדרת בחוק כהליך מקוצר. הליך מקוצר דורש פחות זמן מהיתר בהליך מלא, אבל מתחיל גם הוא בתיק מידע. בתיק המידע ניתן

קרא עוד »
הוספת חדר על הגג

תוספת חדר על הגג

זכויות בנייההיתר להוספת חדר על הגגתכנון תוספת על הגגתכניות עבודה וליווי בנייה חדר על הגג זכויות בנייה לדירות עליונות, כמו גם לבתים פרטיים, יש לרוב

קרא עוד »