מה זה התנגדות להקלות בנייה?

כאשר בקשה להיתר בנייה מכילה הקלות, כלומר תנאים וזכויות אשר חורגים מעבר לזכויות המוקנות במסגרת התכניות התקפות למגרש מסוים, חלה על מבקש הבקשה חובה לפי חוק לפרסם הודעה אשר קוראת לכל מי שרואה עצמו נפגע מאותן הקלות- להגיש התנגדות מנומקת לאותן הקלות. ההודעה אמורה להתפרסם בשלט תלוי ברחוב בסביבת המגרש, בעיתונים ובמכתבים רשומים לבעלי המגרשים הסמוכים. לבעלי העניינן אשר רואים עצמם נפגעים יש פרק זמן של 14 יום מרגע פרסום ההקלות להגיש את התנגדותם המנומקת בכתב לרשות הרישוי המקומית. ההתנגדות מצטרפת לכל חומרי הבקשה, כולל התכנית הראשית והמלצת המחלקות השונות במנהל התכנון המקומי, אשר מוגשים בפני הועדה לתכנון ובנייה בבואה להחליט בדבר אישור הבקשה להיתר. הועדה דנה בתכנית, ומתייחסת להמלצות ולהתנגדויות בכובד ראש. כל סעיף בהתנגדות זוכה להתייחסות, ואם הועדה מקבלת את טענת המתנגדים בנושא מסוים היא יכולה לדחות את כל הבקשה, או לאשר את הבקשה בתנאי שיוכנס אליה שינוי שיסדיר או יצמצם את הפגיעה. הועדה יכולה גם לדחות את טענות המתנגדים- הכל בצורה מנומקת ובהתאם לשיקוליה המקצועיים.

איך מגישים התנגדות לבנייה?

אין פורמט אחיד רשמי להגשת התנגדויות. הרבה אנשים יושבים ושופכים את ליבם עם עט ונייר, ומגישים את התוצאה בתור התנגדות. אחרים פונים לבעל מקצוע כמו עורך דין או אדריכל, ויש הפונים לשמאי – כדי שינסחו עבורם התנגדות מקצועית יותר, עם טענות חזקות יותר, שתהיה אפקטיבית יותר. ככל שמסמך ההתנגדות מובנה יותר, ככל שהטענות שמועלות בו מבוססות יותר, ככל שמופיעים בו עזרים טכניים כמו תכניות, טבלאות וחישובים שונים – כך יעלה הסיכוי לביטול ההקלות המבוקשות ולמניעת הפגיעה הנובעת מהתכנון המבוקש. משתמע מכך שהדרך הטובה ביותר להגיש התנגדות היא בעזרת איש מקצוע. פגיעה בתחום הבנייה משמעה ירידת ערך, ירידה ברמת חיים, פגיעה כספית ועוד. מאחר ויש רק 14 ימים והזדמנות אחת להגיש התנגדות- יש חשיבות עליונה להגיש אותה בצורה המקצועית והחזקה ביותר, ולהטיל את עבודת העריכה שלה על הדם המתאים ביותר.

למה אדריכל הוא האדם המתאים ביותר לניסוח התנגדות?

לועדות תכנון ובנייה, אותן ועדות אשר דנות בהתנגדות ובבקשה להיתר, יש מנדט מאד ברור- תחום התכנון והבנייה. הן לא עוסקות בנושאים קנייניים, הן לא עוסקות בהערכות שמאיות. המנדט שלהן הוא לקבוע בנושאים מרחביים של תכנון ובנייה לפי חוק התכנון והבנייה, תקינת התכנון והבנייה, הנחיות מרחביות וכהנה הוראות בעלות תוקף חוקי בנושא התכנון והבנייה. לכן יש לפנות אליהן באותה שפה, והאדם המתאים ביותר לכך הוא אדריכל. האדריכל בקי בחוקים ובתקנות התכנון והבנייה, ומדבר באותה שפה של מהנדס העיר, מחלקות הרישוי ומחלקת התכנון. לאדריכל יש יכולת לקרוא תכניות ברמה אחרת מעורך דין או שמאי. אדריכל מנוסה מכיר את כל הטריקים והשטיקים שניתן להשתמש בהם בתוך תכנון "חוקי" והוא יכול להציף דברים חבויים, חריגות נחבאות שלא התבקשו בכלל במסגרת הפרסום להקלות. לאדריכל יש את כלי השרטוט הממוחשב, כדי לבדוק תכניות מקרוב, להשוות גדלים ולחשב זויות (הסתרת אור, סמיכות של מבנים וכו'). האדריכל יכול גם להצביע על אופציות אחרות שחוסכות את הפגיעה ופותחות אפשרויות שלא היו על השולחן קודם. אדריכל מנוסה ידע גם להגיד מראש האם יש סיכוי להתנגדות ואיזה כוח יש לטענות, מה הסיכוי שהטענות יידחו ע"י הועדה או יתקבלו

האם ניתן להגיש התנגדות לאחר 14 ימי הפרסום?

כן. אמנם נקבע בחוק פרק זמן של 14 ימים להגשת התנגדויות, אבל הועדות לא רוצות לחשוף עצמן לתביעות על פגיעה שהן אחראיות לה, ולכן בפנייה נכונה, בצירוף מכתב המנמק את סיבת האיחור- ניתן להכניס התנגדות גם באיחור. כמובן שזה מצב של חוסר ברירה ותמיד עדיף לעמוד בזמנים.

האם ניתן להתנגד להחלטת ועדה?

כן. גם לאחר שניתנה החלטת ועדה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה, ניתן להגיש ערר על החלטת הועדה תוך 30 יום מפרסום ההחלטה לועדת ערר מחוזית. הערר צריך להיות מנומק ומסודר לפחות אם לא יותר מההתנגדות. וכמובן שתמיד ניתן לפנות לערכאה אחרת כגון בית משפט ולהגיש תביעה אזרחית, באמצעות עורך דין. לועדות ערר יש סמכות להפוך את החלטות הועדה המקומית והן אכן עושות את זה מפעם לפעם, אבל יש לזכור- העלאת אותן טענות שוב ללא חידוש יכולה להיחשב הטרדה של מבקש הבקשה והרשויות. יש להתייחס בכובד ראש לתהליך ולא לעשות בו שימוש לרעה.

מתי ניתן להגיש התנגדות בנייה?

כמובן שתמיד עדיף לפתור סיכסוכים בדרכי שלום, במיוחד עם השכנים שלנו. השירות שלנו נעשה בשני שלבים- קודם כל בדיקת החומרים וסיכום הטענות הבאות בחשבון, בליווי הערכה לגבי החוזק שהן תופסות במערכת השיקולים של הועדה. לאחר שקיים דוח כזה ניתן להעריך האם יש טעם להתנגד או לא. לפעמים עדיף לקבל תנאי שייטיב איתנו מול מבקש הבקשה מאשר לפנות לועדה בתקווה שזו תכריח אותו. אבל חשוב לזכור שלהגשת ההתנגדות יש גם תפקיד אסטרטגי, וגם אם הסיכויים שלה להתקבל לא גדולים- חשוב להגיש אותה כדי לא לפגוע בזכותנו לנקוט בהליכים נוספים בעתיד, שלא יטענו לנו "למה לא קמתם ועשיתם מעשה כשהדברים היו רלוונטיים".