עבירות בנייה

לאחר קבלת היתר הבנייה מתחילים בתהליך הבנייה שלרוב אורך זמן רב ודורש תעצומות נפש ואורח רוח. פעמים רבות, בלהט התהליך, אנשים תמימים נוטים ליפול בפח, ומבצעים תוספת בנייה ללא היתר או לחילופין רוכשים דירה מוגמרת שכבר כוללת בתוכה עבירות בנייה. לאחרונה אושרו בכנסת קנסות מנהליים של עבירות בנייה בסכומים של מאות אלפי שקלים במטרה להפחית את התופעה שהפכה לנפוצה מאד. לעיתים קיימת אפשרות להלבין את עבירת הבנייה ולהכשיר אותה וזאת בהתאם לסוג העבירה, נסיבות המקרה ומידת החומרה.

עבירות בנייה בחוק

עבירת בנייה נחשבת לעבירה פלילית על פי חוק. עבירות הבנייה הנפוצות ביותר הן הגדלת שטחי הבנייה מעבר לנתון בהיתר או שימוש בשטח הקיים בהיתר בצורה המנוגדת להיתר הבנייה. הועדה המקומית מוסמכת לפעול כנגד עבירות בנייה ולתת קנסות וצווי הריסה, והפרקליטות מוסמכת להגיש כתב אישום, קנסות וצו הריסה לבנייה הלא חוקית. בית המשפט העליון קבע שעבירות בנייה הן כל כך נפוצות שהפכו זה מכבר למכת מדינה ועל כן אין לתת פרס לעבריינים על ידי הכשרתה של העבירה והפיכתה לחוקית. אף על פי כן אם מדובר בעבירה שלו הייתה מוגשת בגינה בקשה הייתה מאושרת, הרי שיש מקום לאשר אותה גם בדיעבד, כלומר להוציא לבנייה היתר, לפעמים גם שנים רבות לאחר הביצוע בפועל. אך שימו לב, הכשרת עבירה בדיעבד אינה פותרת אתכם מקנסות, מענישה פלילית ומהיטל השבחה.

חוק התיישנות בעבירות בנייה

עבירת בנייה הינה עבירה מסוג עוון ולכן היא תקפה לחמש שנים מיום ביצוע העבירה, כך שניתן להגיש כתב אישום נגד מבצע העבירה לאורך תקופה של חמש שנים בלבד. לעומת זאת, חוק ההתיישנות אינו חל על עבירת שימוש ללא היתר כלומר עבירה נמשכת, לדוגמא: בית מגורים שהוסב למשרד זוהי עבירה נמשכת משום שהעילה לתביעה מתחדשת מידי יום ולעולם אינה מתיישנת, ועל כן הגשת כתב האישום אינה מוגבלת בזמן.

אבל גם אם עבירת בנייה אשר חלה עליה התיישנות לא מאפשרת הגשת תביעה, הרי שאת חריגת הבנייה עצמה אי אפשר להלבין ללא היתר. כלומר אם תרצו להעביר בעלות, או להוסיף בנייה במקום אחר בבניין/ במגרש, אפילו עם היתר כחוק- תצטרכו באותה הזדמנות להסדיר את כל החריגות במגרש. במצב כזה ייתכן ותגלו כי בלתי אפשרי להסדיר את החריגה ואז הריסה של החריגה היא בלתי נמנעת.

איך מתמודדים עם עבירת בנייה?

בנייה לא חוקית הינה עבירה פלילית ולכן חשוב לבדוק את רמת חומרתה – אם הייתה מוגשת בקשה להיתר האם הייתה מתקבלת או שלא? יש להתייעץ עם אדריכל מנוסה בתחום חוקי הבנייה, ולבדוק אם קיימת אפשרות להגיש בקשה להיתר בדיעבד עבור הבנייה. לפעמים הדבר לא מתאפשר בגלל שהבנייה חורגת מקוי בניין, או מתנגשת בצורה זו או אחרת עם חוקי הבנייה וזכויות הבנייה. גם במקרה כזה ייתכן ויש פתרון כמו בקשת הקלה, או אפילו הוצאת תב"ע נקודתית. ברוב המקרים נגלה שהרשות המקומית רוצה לבוא לקראת בעלי הנכסים ולעזור להם להסדיר את החריגות בנכס, אך מנגד צריך לבוא עם רצון לשתף פעולה ולשחק לפי הכללים.

קניית דירה עם חריגות בנייה

חשוב לבדוק את הדירה ואת תיק הבניין טרם מועד הרכישה ולהתייעץ עם אדריכל מנוסה במידת הצורך. יש לבדוק אם שטח הדירה בפועל תואם את שטח הדירה הנקוב בתוכנית ובמידה וקיימות תוספות בנייה או שינויי בנייה יש לבדוק אם קיימים היתרים מתאימים. במידה והתגלו חריגות או תוספות בנייה לא חוקיות יש לבדוק אם ניתן להוציא היתר בנייה בדיעבד ולהכשירן כחוק. במידה שלא ניתן להוציא אישורים בדיעבד יש לבקש מהמוכר להחזיר את מצב הדירה לקדמותו על פי המצוין בתכניות הדירה המאושרות. יש לקחת בחשבון שרכישת דירה עם חריגות בנייה לא מאושרות עלולה לחבל בסיכויים שלכם לקבל משכנתא וכמו כן עלולים להיווצר קשיים ברישום זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין.